融资 计划书
心星国际大厦暨湖南中顺太和广场 项融资计划书
山东XXXX投资有限公司
2014 年 6 月 10 日
1 目
第一部分 企业介绍
一、 公司简介
公司名称： 山东XXXX投资有限公司
成立时间： 2024 年 11 月
注册资金： 人民币叁仟万元
注册地址： 
公司性质： 有限责任公司
二、 公司股份分配及经营范围
股东名称身份证（营业执照） 号码 出资方式 认缴出资额 实缴出资额及时间
出资比例
 货 币 1575 万 元 1575 万 元 2010.10
52.5%  货币 864.42 万元 864.42 万元 2010.10
28.814%
 货币 560.58 万元 560.58 万元 2010.10 18.686%
公司经营范围： 房地产投资， 凭本企业资质证书从事房
地产开发、 经营； 五金交电及法律法规和政策允许的化工产
品、 金属材料及建筑装饰材料的销售。
公司主营业务： 房地产投资、 开发、 经营。
三、 高层介绍

四、 公司介绍
公司采取现代企业管理模式， 构筑一个精简高效的组织框架， 拥有一支技术专业、 团结合作、 开拓上进的优秀员工队伍， 以可持续的经营管理， 保障公司长期稳定地发展， 充分保证公司的专业水准和创新能力。
公司本着“定制世界级企业总部”的产品理念和市场定位， 斥资 8 亿元投资建设——心星国际商务大厦即“中顺太和广场”， 物业定位为国际五星级酒店＋5A 甲级写字楼＋商业广场配套。 项目地处正塘路和芙蓉南路交汇处， 毗邻天心区政府和省政府， 地理位置优越， 总建筑面积达 12 万平米。
目前在职员工 25 人， 拥有各类经济、 技术职称人员 10 人， 下设工程开发部、 营销策划部、综合部、 财务部、 项目管理部、 总工室、 酒店经营筹备组等 7 个部门。
第二部分 项目介绍
一、 项目区位及用地分析
项目 由中顺置业投资有限公司开发建设， 位于芙蓉南路与正塘坡路交汇处（省府东门对
面）， 占地面积 25 亩， 地上 4
建筑面积 8.8 万平米， 由国际五星级酒店、 5A 甲级写字楼、 精品商业等构筑世界级精品商
务综合体。
二、 项目价值分析
价值一： 中央政务核心领地
项目雄踞大长沙中央政务核心区， 左倚湖南省政府， 右临天心区政府， 周边聚集十几家省
直属单位， 未来将增加至 48 个省直属厅局单位。
价值二： 立体道路交通网络
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地铁一号线（省政府站） 近在咫尺； 芙蓉南路与湘府中路， 构筑城市中轴金十字， 快速接
驳二环线与绕城高速， 15 分钟到达高铁站， 30 分钟到达黄花机场。
价值三： 首席中央生态公园
项目周边七大生态公园环伺， 是大长沙名副其实的中央公园区， 其专属的 50 亩生态公园
更显弥足珍贵。
价值四： 国际顶级硬件配置
豪华大堂、 精装公共空间、 国际知名品牌电梯、 新风系统、 中央热水、 LOW-E 玻璃等顶
级硬件配置， 为企业步步为盈铺成架梯。
价值五： 23 大数字智能系统
作为中国第三次信息技术革命的引领者， 中国安防技术有限公司（CSST） 将引入 23 大数
字智能化系统， 开创甲级办公的数字化时代。
价值六： 超五星级国际酒店
世界 500 强、 全球三大酒店集团万豪已经在此落子， 将成为省府板块首座超五星级国际酒
店， 为国际商务、 政务提供一流配套服务。
价值七： 国际企业家俱乐部
商业裙楼将引进国际知名俱乐部管理模式进行统一运营， 致力于为国内外知名企业家提供
商务宴请、 康体保健、 咖啡茶吧、 健康运动等高端社交平台， 为企业提供一站式商 6
务消费配套。
价值八： 专项产业支持政策
符合条件的金融类企业、 大型企业总部、 高新技术企业等高端现代服务业， 在购买、 租赁
本项目写字楼可受政府的专项扶持政策， 支持企业快速发展， 提升企业核心竞争力！
价值九： 国际领先物业管理
项目与世界五大行之第一太平戴维斯携手合作， 整合全球资源推动项目运营， 用全球一流
物业管理服务理念， 为国际商务带来全身心的尊贵礼遇， 实现写字楼持续增值的世界性运营。
第三部分 项目市场分析
一、 长沙房地产市场现状
全国范围市场影响较大的“限购、 限贷”政策， 由于“长沙版” 力度有限， 并未对长沙市场
产生比较大影响。
1、 限购： 长沙颁布限购令相对温柔， 对 2011 年上半年房地产市场影响有限。 根据市场监
测， 限购令当前主要对市区二环内住宅性质的公寓项目的销售速度产生影响较为明显， 对已
多次置业的投资客户的需求产生了一定的抑制作用。
2、 限贷： 全面执行限贷且不断提升利率， 长沙市场限贷 7
政策也持续加强， 下半年根据市场监测， 140 平以上的客户已经出现比较明显的观望情绪，
客户诚意度减低， 成交周期延长， 对改善型客户产生了一定的抑制作用。
3、 准备金下调： 此次下调存款准备金率主要是国家金融机构为防止热钱外流， 希望通过
金融杠杆来调控中国目前的整体经济形势， 政府此举绝非为“滋润”房地产业而来， 对地产商
的资金缓解作用相当有限。 金融机构未来将会有更宽松的信贷环境， 但并不等于对于房地产
行业有所放缓。
4、 从 2007-2012 年， 数次政策调控的时间点下， 市场整体走势均比较平稳， 政策调控对
长沙市场影响并不突出； 但本轮调控， 现阶段长沙市场已经出现下滑趋势。
二、 未来市场预测
1、 历经多次调控影响， 不难发现， 传统的“金三银四”及“金九银十”仍为市场供应及成交
的高峰期。 但 2012 年传统“金九银十” 未迎来火爆的成交局面， 长沙内六区新建商品房、 住
宅销售量依次为 140.4 万方、 128.41 万方， 与 10 年同期相比分别下跌 38.55%、 38.62%； 进
入七月份以来， 成交持续下跌， 环比下跌保持在 20%左右的幅度， 同比下跌接近四成， 环
比下跌两成， 长沙进入量价齐跌时期。
2、 政府调控态度坚决化， 2013 年市场走势仍然收紧。 政府定调： 坚持房地产调控不动摇，
促进房价合理回归。 要 8
坚持房地产调控政策不动摇， 促进房价合理回归， 加快普通商品住房建设， 扩大有效供给，
促进房地产市场健康发展。 当前房地产市场调控已取得一定成效， 但仍处于关键时期， 要坚
持实施遏制房价过快上涨的政策措施， 进一步巩固调控成果。
3、 历次政策调控周期下， 市场均经历“量价齐跌→价格触底， 销量回升→销量回升， 价格
回升”目前市场正处于量价齐跌时期， 后市降价压力大， 预计在明年年初价格触底， 换取销
量的回暖， 又会带动市场价格的小幅回升。 短期来看： 由于现有调控已经取得比较理想的效
果， 因此近期继续加码政策力度（限购扩容、 限价等） 的可能性不大； 长期来看： 由于保障
房体系建设需要时间， 另一方面全国房屋权属系统尚未成熟， 故房产税短期之 项目营销进
度计划
一、 品牌定位
打造长株潭融城核心政务与商务中心的写字楼市的标杠地位， 为全球经济巨擘乃至世界
500 强企业在长沙发展量身打造企业总部， 是本项目的目标。
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二、 市场定位
写字楼总体阶段分类：
写字楼 1.0 时代： 商住两用， 代表项目—建鸿达 soho、 碧云天等
写字楼 2.0 时代： 甲级写字楼， 代表项目—顺天财富中心、 中天广场
写字楼 3.0 时代： 酒店综合体， 代表项目—运达国际中心 写字楼 4.0 时代： 公园写字楼：
代表项目—洋湖总部基地（未启动）
写字楼 5.0 时代： 复合集成体： 代表项目—心星国际商务中心
定义写字楼 5.0 时代： 地处城市中央+便捷交通体系+中央生态公园+国际品牌酒店+顶级硬
件配置+国际物业管理
三、 项目营销目标
1、 品牌目标
（1） 项目品牌
树立项目在长沙甲级写字楼市场的标杆地位， 建立在中央政务区的绝对领导力。
(2)公司品牌
通过项目本身和项目的合作团队， 如中国安防、 万豪酒店、 第一太平戴维斯等国际知名公
司， 迅速提升开发商中顺 10
置业的品牌。
2、 目标客户定位
国 项目销售均价高于周边行情；
(2)回款速度 二年 投资总额及收支预测
一、 投资预算及构成
本工程投资概算总额为： 80000 万元， 构成如下：
1、 土地出让金及土地补偿费 12000 万元
2、 土建工程款 21600 万元
3、 电梯设备采购及安装 1800 万元
4、 冷暖通设备采购及安装 3500 万元
5、 弱、 强电及消防设备设施采购与安装 3000 万元
6、 写字楼装修 2500 万元 11
7、 幕墙装修 4000 万元
8、 酒店装修 30000 万元
9、 其他 1600 万元
二、 资金来源
公司自有资金 12000 万元， 安防合作资金 20000 万元， 申请贷款 50000 万元。
三、 经济预测
中顺·心星国际大厦项目， 总建筑面积达 12 万平方米， 建成后除酒店物业包括地下车库中
顺公司持有外， 写字楼和商业楼宇全部对外出售， 回笼资金， 稳健经营酒店， 使公司健康持
续发展。 总体来看稳定性较强， 成长性较好， 有较强的抗风险能力和盈利能力。
四、 现金流量预测
从《资金来源与运用计划表》 和《现金流量测算表》（附后） 显示： 贷款归还有充足的资
金作保证， 酒店经营后年现金流量大， 具有较强的清债能力。
第六部分 贷款用途及还款
目前心星国际大厦项目工程现已进入楼盘在建阶段至 19 层， 2013 年 5 月底封顶。 预计写
字楼交房时间： 2015 年 8 月， 酒店开业时间 2016 年元旦。
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在原有的购置土地、 开工报建、 规划设计、 地质勘探、 土方外运、 桩基础及建筑主体等，
用去资金 3 亿多元人民币。 目前， 缺口资金 5 亿元左右， 需要申请工商银行借款解决。
一、 贷款用途
因上述土地规划等一切已用 3 亿多元资金， 尚缺设备购置电梯、 暖通设备、 酒店装修及营
销推广等资金 5 亿元， 具有用途如下：
1、 土建工程进度款 4000 万元
2、 电梯设备采购及安装 1800 万元
3、 暖通安装及设备采购 3500 万元
5、 强、 弱电及消防设备采购及安装 3000 万元
6、 写字楼装修 2500 万元
7、 幕墙装修 4000 万元
8、 酒店装修 30000 万元
9、 营销推广费等费用 1200 万元
二、 贷款方式
贷款额： 5 亿元， 贷款期： 3 至 5 年， 按规定银行利率， 每季度支付利息， 一次还本。
三、 担保抵押措施
本项目土地权证及在建工程抵押担保， 并股东个人承担连带担保责任， 同时， 做到借款专
款专用， 诚信履行还本付 13
息责任与义务， 确保资金安全。
四、 还款来源
1、 写字楼和商业门面的销售收入；
2、 酒店经营性收入；
3、 写字楼的租赁及商业部分的经营收入。
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