1、项目地位与受关注度的强力支撑

按照市中区政府工作报告中对中央商埠区的工作要求及“一体化规划、分阶段实施”的工作思路，拟对经三路至经五路、纬二路至小纬二路，面积约36公顷的合围区域，开展商埠区核心区（市中区）近期实施项目方案编制工作。通过对该片区整体风貌、建筑风貌、街坊更新、历史文化遗产保护与利用、老旧小区改造、产业策划、景观绿化、城市家具、店招广告、夜景亮化等方面深化研究，并对中山公园、济南宾馆、大观园片区、融汇老商埠等重点地块现有规划策划方案整合，达到衔接上位城市设计、指导片区实施有机更新的目标。促使市民、政府与社会各界对本项目的开发保持着一贯的高度关注。本项目的成功开发势必极大提升城市公共空间质量、弘扬精神与展示传播文化、塑造新区超大综合商业中心，综合提升城市整体形象，增加城市影响力与吸引力、催生都市绿色人文新生活都将产生重大影响，有着广泛的积极意义。

2、项目关联的文化价值支撑

1904年，胶济铁路建成通车，开启了济南的商埠时代。那时的商埠区商贾云集、热闹繁华，聚集了众多中式、欧式或中西合璧的建筑，它们既是承载济南开埠历史的老地标，也是记录济南城市变迁的见证物。商业地产项目的通病是市场培育期较长，繁荣期短且高位运行不稳定，同时衰退较快；这一方面有项目开发的先天不足、同时也有经营与运行的缺陷有关，此外，商业地产缺乏品牌高度与核心竞争力是其致命的根源，本项目借助所赋予的民族原始文化精粹，一方面不仅拥有了文化底蕴与内涵的核心竞争力、避免了项目开发的先天缺陷，为项目的良好运营与健康发展提供了保障；更重要的是借助文化支撑丰富了商业内涵与经营元素，开发更多具有项目特色的产业升级板块与业态品种；这不仅拓展了项目自身市场生存与发展空间、提高了综合抗险能力，同时极大的挖掘与开发了旅游、文化与商业效应，带来不可估量的商业价值与其它综合价值回报。

3、项目基本经济基础分析

（1）规划范围

规划分为“一园十二坊”传统风貌区保护规划、大范围城市设计及重点地块详细规划。目前，成果已通过市国土空间规划委员会审议，保护规划正在履行法定程序。

（2）内容概况

“一园十二坊”传统风貌区保护规划主要侧重底线保护，包括对历史资源、空间格局、传统街巷、古树名木、保护区划、建筑高度等的管控要求；

大范围城市设计主要侧重整体空间形象引导，提出商埠区整体的空间格局、形象风貌、功能分区、产业引导及交通策略；

重点地块详细规划主要是对拟近期推进的地块进行详细设计，涉及市中区的主要包括济南宾馆、万紫巷片区、大观园片区、中山公园东侧区域以及槐荫区的福音里地块、中山公园西侧区域。

二、项目服务内容：

（1）政策协助：协助商埠区，经与市自规局对接，商埠区“核心区”是特指专有名词，也包括槐荫区部分地块，不同意使用“核心区”此名称，建议修改为“商埠区核心区（市中区）近期实施项目”；按照我区拟开展编制工作内容，主要涉及城市更新改造工作，不涉及拆迁新建内容，协助报市更新领导小组履行审查、审批程序。

（2）工作对接：协助商埠区，与市住建局对接，市更新部门拟对城市更新项目出台新的工作流程，增加区域调查评估工作环节。下步在城市更新项目实施过程中，需先由实施主体编制评估报告报市更新部门审查、审批通过后，再编制实施方案并履行相关实施方案的审查、审批程序。

（3）重点项目规划辅助：根据重点项目进行相关辅助，该片区内中山公园、经四小纬二地块等重点项目土地熟化主体（市城投集团）已编制规划方案，按照市更新部门对城市更新工作的最新要求，建议与土地熟化主体（市城投集团）商议开展重点项目调查评估报告编制工作，报市更新部门审查、审批通过后，再编制实施方案并履行相关实施方案的审查、审批程序。

（4）商埠区规划辅助服务：该片区内剩余拟更新区域因不涉及拆迁新建内容，主要涉及城市更新改造工作，按照市级相关部门工作指导思路，协助区住建局履行区域调查评估报告程序后，直接编制剩余拟更新区域城市更新实施方案后，报市更新部门审查、审批。

（5）商埠区文案及资料整理：协助商埠区完善相关资料及各类回报材料整理。

（6）商埠区运营协助：规划现有项目运营推广，提供运营思路，协助招商引资等相关工作。

三、项目服务预期：

    针对中央商埠区项目进度进行辅助服务，已资料整理、汇报材料整理，运营、规划、招商引资为核心工作，协助相关部门完成中央商埠区建设内容。已《中央商埠区战略实施行动方案》中提到“打造城市有机更新模式创新样板，为主旨协助各部门工作。